2021青岛楼市展望：下跌阻力大 小涨难避免
■青岛财经日报/青岛财经网记者

来源：青岛财经日报 2021年01月22日 版次：A04 作者：

陈璐

　　房价涨跌向来备受关注。2020年下半年，青岛楼市刮起了一阵“降价风”，因楼盘降价老业主大闹售楼处的新闻屡见不鲜。但也有开发商放风称，元旦过后全线产品将价格上调。
　　2021年，青岛的房价到底是涨还是跌？业内普遍认为，总体房价稳中有升，分化现象仍将持续。

　　元旦过后优惠幅度收窄

　　元旦已经过去，那些之前宣传要涨价的楼盘项目涨价了吗？记者探访得知，大部分楼盘只是取消之前的优惠折扣。
　　元旦之前，位于即墨创智新区的某项目打出了该项目将于2021年1月1日起全线产品价格上调的广告。日前记者致电该项目时，置业顾问称目前该项目已经没有在售房源，新楼座还未加推，在认筹阶段，价格还没有出，只是听说新加推房源会涨价，但是具体涨多少还没有最终确定。西海岸、高新区、胶州也有部分楼盘在元旦之前“喊涨”，不过记者调查发现，大部分项目只是把之前的优惠折扣收回，当然，相对于之前的折扣而言，这也确确实实是在“涨价”了。据了解，无论是收回折扣还是元旦后“涨价”，大多数项目的上涨幅度基本保持在200~500元/㎡上下。
　　据悉，元旦过后的这波“涨价潮”是基于2020年年底各大楼盘纷纷打出的特价促销，激烈的价格战导致房价下跌，于是便借着“元旦后房价必涨”的新年调价惯例，把之前的优惠折扣取消，把之前降下去的价格再调回来而已。

　　库存量走高去化压力加重

　　从年度存量来看，截至2020年底，青岛新建商品住宅存量共计16.97万套，库存面积达2113万㎡，同比上升20%，较上年大幅增加。2020年青岛新建商品住宅市场整体供大于求。
　　从土拍整体情况来看，2020年青岛招拍挂商住地总成交土地面积达2649万㎡，且就目前青岛土拍政策来说，预计2021年将继续按需供地，仅1月份，青岛市就拟招拍挂出让地块87宗，总面积3131.99亩，其中城镇住宅类（含商住用地）32宗，面积1380.88亩。这也意味着青岛新房市场将有新盘陆续上市，房源供应量持续走高。
　　在供大于求的情况下，尤其是在2020下半年房地产金融政策收紧之后，回款对于企业现金流的重要性越来越高，库存压力就更加成为房企扛在肩上的沉重包袱。
　　目前，多数楼盘仍在专心清前期房源库存，尚未出现明显涨价现象。对于后期待开盘新品房源价格如何，置业顾问多表示：会参考市场及周边房价。

　　2021年青岛房价或稳中小涨

　　对于新年房价涨跌情况，有业内人士分析称：整体还将是稳中小涨的局面。一方面是现在市场上依旧存在支撑房价上涨的因素，另一方面楼市中阻碍房价下跌的力量十分强大，在这样的情况下新一年市场上的房价出现上涨的可能性明显更大。
　　来自社科院的《中国住房发展报告（2020~2021）》也显示2021年全国房价会上涨，只是预计增幅可能会下降，同比增幅维持在5%左右。结合青岛的市场来看，2020年全年青岛新房价格增幅仅为1.9%，按照社科院的分析，2021年房价增幅将下降，那么青岛的新房价格则会保持在一个比较稳定的状态。
　　与此同时，市场分化也是必然现象，目前青岛楼市中“喊涨”的楼盘基本多为主城区房源，地段价值及其稀缺性依旧是其价格背后的实力支撑；相反，近郊楼市房价则较为低调，且不少楼盘为促进成交，在岁末年初之际推出有多种类型的购房优惠。